Mau Tahu Persyaratan WNA Beli Properti?

Mau tahu persyaratan WNA beli properti? Begini penjelasannya. Apalagi, Warga Negara Asing yang ingin beli properti di Indonesia, tentunya harus memahami ketentuan dan persyaratan ini.

Terlebih mempunyai properti di Indonesia merupakan impian banyak orang, termasuk bagi WNA.

Meskipun begitu, ada beberapa persyaratan yang harus dipenuhi ketika WNA ingin beli properti di Indonesia.

Bahkan persyaratan itu juga diatur melalui Peraturan Pemerintah (PP). Diantaranya, Warga Negara Asing yang ingin mempunyai properti di Indonesia harus menyiapkan dana cukup besar.

Selain itu, WNA juga mempengaruhi harga jual terutama jika berada di kota besar.

Selanjutnya, agar mempermudah pencarian properti WNA bisa memanfaatkan jasa agen profesional yang dapat membantu transaksi pembelian properti tersebut.

1. Dasar Hukum

Syarat pembelian properti WNA di Indonesia terbilang cukup ketat.

Ada banyak ketentuan yang diterapkan, sesuai Peraturan Pemerintah RI No. 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.

Tercantum dalam Pasal 5, orang asing diberikan Hak Pakai untuk rumah tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru.

Merujuk Permenkumham No. 23 Tahun 2016 Pasal 1 ayat 1, syarat pembelian rumah bagi warga asing diantaranya mencakup:

• Berkedudukan di Indonesia
• Bukan merupakan WNI
• Memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja atau berinvestasi di Indonesia.

2. Peluang WNA di Indonesia

Peluang Warga Negara Asing mempunyai properti di Indonesia cukup besar asalkan bisa memenuhi syarat yang sudah ditetapkan.

Peluang kepemilikan properti WNA juga semakin terbuka dengan adanya UU Cipta Kerja yang pada pasal 144 (1) disebutkan mengenai izin kepemilikan properti WNA atas Satuan Rumah Susun (Sarusun) sesuai peraturan perundangan-undangan.

Meskipun begitu, hak pakai atas properti WNA yang sudah ditetapkan pemerintah memberikan peluang bagi warga asing yang tinggal di Indonesia.

Namun, terdapat prosedur dan ketentuan yang lebih rumit untuk kepemilikan properti WNA apabila dibandingkan dengan WNI.

Sobat WG yang perlu dipahami, setiap persyaratan yang dibutuhkan untuk mempermudah proses kepemilikan.

Juga mempersiapkan biaya properti WNA yang disesuaikan dengan lokasi pilihan Sobat WG.

Jika Sobat WG sedang mencari hunian yang nyaman, berikut daftar properti di Indonesia mulai Rp1 Miliar.

3. Ketentuan Pembelian Properti Warga Negara Asing (WNA)

Dari ulasan sebelumnya Sobat WG tahu bahwa kepemilikan properti WNA memiliki ketentuan sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah.

Beberapa ketentuan mengenai properti WNA wajib Sobat WG ketahui sebelum melakukan pembelian untuk menghindari kesalahan.

a) Batas Waktu Kepemilikan

Adapun kepemilikan properti WNA sebagaimana dimaksud merupakan:

Rumah Tunggal di atas tanah (1) Hak Pakai atau (2) Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Sarusun (satuan rumah susun) yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai.

PP 103/2015 mengatakan, Rumah Tunggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai yang dapat dimiliki Orang Asing diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun, dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh) tahun.

Dalam hal jangka waktu perpanjangan sebagaimana dimaksud berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun.

Adapun Rumah Tunggal di atas tanah Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud diberikan Hak Pakai untuk jangka waktu yang disepakati tidak lebih lama dari 30 (tiga puluh) tahun.

Hak Pakai bisa diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 (dua puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah, dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu paling lama 30 (tiga puluh) tahun sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas tanah.

Pasal 8 PP Nomor 103 Tahun 2015 mengatakan: “Perpanjangan dan pembaharuan sebagaimana dimaksud dilaksanakan sepanjang Orang Asing masih memiliki izin tinggal di Indonesia.”

b) Rumah Harus Ditempati

PP No. 103 Tahun 2015 ini juga menegaskan, apabila Orang Asing atau ahli waris yang merupakan Orang Asing yang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam jangka waktu satu tahun, maka dia wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat.

Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud (1 tahun) hak atas properti WNA tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, rumah (akan) dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara; dan rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian sebagaimana dimaksud.

Ketentuan lebih lanjut mengenai tata cara pemberian, pelepasan, atau pengalihan hak atas properti WNA, menurut PP ini, diatur dengan peraturan menteri/kepala badan yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang agraria.

c) Menggunakan Sertifikat Hak Pakai

Memang benar kepemilikan properti WNA sudah diatur berdasarkan PP No. 103 Tahun 2015 pasal 5, akan tetapi sertifikat yang akan digunakan adalah Hak Pakai bukan Hak Milik.

Dijelaskan pula pada pasal 6 PP No. 103 Tahun 2015 bahwa sertifikat Hak Pakai properti WNA berlaku selama 30 tahun dan diperpanjang 20 tahun, lalu akan diperbarui selama 30 tahun.

Total hak pakai properti WNA untuk ditinggali yaitu selama 80 tahun. Ketika hak pakai tersebut telah selesai maka akan kembali kepada pihak hak milik.

d) Mengajukan HGB untuk Perusahaan

Bagaimana jika properti WNA tersebut bukan hunian melainkan perusahaan?

Maka WNA tersebut dapat mengajukan Hak Guna Bangunan (HGB) jika memiliki PT sendiri.

Penggunaan HGB atas tanah yang bukan miliknya memiliki jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun.

Syarat bagi pemohon HGB yaitu sertifikat asli, SSPT tahun terakhir, fotocopy paspor, dan PPH/BPHTB.

e) Memiliki Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS)

Sesuai dengan yang sudah ditetapkan pada PP No. 103 Tahun 2015 Pasal 2 Ayat 2 bahwa hanya WNA yang memiliki izin tinggal dan menetap yang dapat membeli properti di Indonesia.

Izin tersebut adalah Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS) yang diterbitkan oleh Kementerian Hukum dan HAM. KITAS menjadi syarat utama prosedur pembelian properti WNA.

Berbagai persyaratan yang tidak mudah harus dilewati untuk mendapatkan KITAS, salah satunya harus bekerja dahulu di Indonesia.

KITAS dapat diperpanjang selama 2 tahun sekali, dengan keseluruhan izin tinggal di Indonesia tidak lebih dari 6 tahun.

f) Tidak Semua Jenis Hunian Dapat Dibeli

Layaknya WNI, apakah WNA dapat membeli segala jenis properti yang diinginkan?

Tunggu dulu, tidak semua jenis properti bisa dibeli oleh orang asing.

Hal tersebut tertuang dalam Pasal 1 Ayat (2) dan ayat (3) PP No. 103 Tahun 2015, bahwa hanya rumah tunggal dan rumah susun yang bisa menjadi properti WNA.

Rumah Susun atau Sarusun merupakan unit rumah susun yang memiliki tujuan sebagai tempat hunian dan terhubung dengan jalan umum.

Sedangkan rumah tunggal yaitu rumah yang memiliki satu kavling dan pada salah satu dindingnya tidak dibangun pada batas kavling.

g) Properti Tidak Dapat Dibeli dari Tangan Kedua

Perlu diingat bahwa properti WNA wajib dibeli langsung dari pihak pengembang atau pemilik tanah tersebut secara langsung tanpa perantara atau pihak kedua.

Hal tersebut sesuai dengan ketentuan Permendagri 13/2016 Pasal 2, sebagai berikut:

Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2), dengan syarat merupakan pembelian baru/unit baru berupa bangunan baru yang dibeli langsung dari pihak pengembang/pemilik tanah dan bukan merupakan pembelian dari tangan kedua.

Pembelian rumah tunggal atau satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (1), merupakan rumah tunggal atau satuan rumah susun dengan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini.

Sebelum membeli properti WNA yang diinginkan, Anda perlu mencari informasi mengenai pengembang yang kredibel.

h) Properti Dapat Diwariskan

Sebagaimana tertuang dalam Pasal 10 Ayat 2 PP No. 103 Tahun 2015, apabila WNA tidak mengalihkan hak atas properti tersebut dalam waktu 1 tahun, maka properti tersebut akan dilelang oleh Negara atau menjadi milik dari pemegang hak atas tanah tersebut sesuai dengan perjanjian.

Peraturan tersebut diberlakukan apabila properti WNA tidak lagi tidak lagi ditinggali dalam jangka waktu 1 tahun.

Maka WNA wajib melepaskan atau mengalihkan hak properti tersebut kepada pihak yang memenuhi syarat.

Dengan kata lain properti WNA dapat diwariskan baik kepada orang Indonesia maupun orang asing.

i) Menikah dengan Warga Negara Indonesia (WNI)

Seorang WNA diharuskan menikah dengan orang Indonesia agar bisa memiliki properti.

Hal itu dilakukan untuk melengkapi persyaratan orang asing melakukan pembelian properti WNA.

Dengan begitu Warga Negara Asing memiliki kesempatan untuk menjadi WNI.

Warga Negara Asing wajib untuk mencantumkan properti yang dimiliki pada Surat Perjanjian Pranikah. Properti WNA yang dicantumkan akan menjadi harta bersama pasangan.

4. Batasan Harga Properti

Sesuai Permen ATR/ Kepala BPN 13/2016 dan Permen ATR/ Kepala BPN 29/2016, berikut batasan (minimal) harga pembelian properti WNA.

5. Prosedur Membeli Properti

Pembelian properti WNA tercantum dalam Pasal 5, Orang Asing diberikan Hak Pakai untuk rumah tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru. Berikut aturan pembelian properti WNA:

Jangka waktu penggunaan hak pakai bagi orang asing sampai dengan 80 tahun (30+20+30) selama masih memiliki Izin Tinggal.

Apabila orang asing tersebut meninggal dapat diwariskan, namun bagi ahli waris berstatus orang asing harus memiliki Izin Tinggal.

Apabila orang tersebut meninggalkan Indonesia dalam jangka waktu 1 tahun (berdasarkan tanda keluar terakhir), maka WAJIB melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain sesuai peraturan perundang-undangan.

Pengalihan ahli waris dibuktikan dengan Surat Keterangan Menteri Hukum dan HAM/Direktur Jenderal Imigrasi yang menyatakan tidak lagi berkedudukan di Indonesia yang ditujukan ke urusan pemerintahan bidang agraria.

Apabila orang asing tersebut meninggal atau tidak berkedudukan lagi di Indonesia, tapi rumah atau tanahnya belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat, maka:

Rumah dilelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara;

Rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian.

Segala hal terkait properti WNA tersebut tertuang pada Peraturan Pemerintah RI Nomor 103 Tahun 2015 Pasal 3 Ayat 1 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia.