Rumus Menghitung BPHTB

RUMUS menghitung tarif Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) tergolong susah-susah gampang.

Meskipun begitu cara perhitungan tersebut akan lebih mudah apabila Property Seekers sudah memahami rumusnya.

BPHTB meruapakn Tarif Pajak 5% x Dasar Pengenaan Pajak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Pada rumus perhitungan ini, nilainya NPOPTKP di masing-masing wilayah berbeda-beda, kendati demikian telah diatur melalaui Undang-Undang No. 28 Tahun 2009 pasal 87 ayat 4 ditetapkan besaran paling rendah sebesar Rp 60 juta untuk setiap wajib pajak.

Namun demikian, jika perolehan hak berasal dari waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi masih memiliki hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke bawah, termasuk istri, maka NPOPTKP ditetapkan paling rendah senilai Rp300 juta.

Kemudian, soal besaran pokok pajak BPHTB yang terutang dihitung dengan mengalikan tarif dengan NPOP setelah dikurangi NPOPTKP.

NPOPTKP merupakan nilai pengurangan NPOP sebelum dikenakan tarif BPHTB.

Contoh Rumus

Diperjual-belikan sebidang tanah kosong di Jakarta sebagai berikut:

• Luas = 1.000m2
• NJOP = 1.000.000/meter
• NJOPTKP adalah Rp80.000.000 (DKI Jakarta)
• Harga kesepakatan antara penjual dan pembeli adalah Rp2.000.000/meter
• Maka nilai NPOP (Nilai Transaksi) = 1.000 x 2.000.000 = Rp2.000.000.000

Besarnya PPh dan BPHTB adalah sebagai berikut:

• PPh = 5 persen x NPOP
• Besarnya PPh = 5 persen x Rp2.000.000.000 = Rp100.000.000
• BPHTB = 5 persen x (NPOP – NPOPTKP)
• Besarnya BPHTB = 5 persen x (Rp2.000.000.000 – Rp80.000.000) = Rp96.000.000

Ketentuan BPHTB

Berikutnya yaitu bagaimana cara mengetahui ketentuan BPHTB. Untuk memenuhi unsur legalitas, proses pemindahtanganan hak atas tanah dan/atau bangunan dibantu oleh pejabat pembuat akta tanah (PPAT)/notaris.

Ada beberapa ketentuan yang perlu diperhatikan dalam memperoleh hak tersebut secara legal sebagaimana diatur dalam Pasal 91 dan Pasal 92 UU PDRD.

Pertama, usai wajib pajak menyerahkan bukti BPHTB, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)/notaris dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Kedua, kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara dan kepala yang membidangi pertanahan juga hanya dapat menandatangani risalah lelang perolehan hak tersebut setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak.

Ketiga, pembuatan akta atau risalah lelang akan dilaporkan kepada kepada kepala daerah paling lambat pada tanggal 10 bulan berikutnya.

Adapun risalah lelang adalah kutipan risalah lelang yang ditandatangani oleh kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara.

Sanksi Pelanggaran

Sesuai dengan Pasal 93 ayat (1) sampai dengan ayat (3) UU PDRD, apabila terdapat PPAT/notaris dan kepala kantor tersebut terbukti melanggar ketentuan BPHTB maka dikenakan sanksi administratif berupa denda sebesar Rp7.500.000 untuk setiap pelanggaran.

Kepala kantor yang membidangi pelayanan lelang negara juga akan dikenakan denda sebesar Rp250.000 untuk setiap laporan.

Objek yang Dikenakan Tarif BPHTB

Pasal 85 ayat (1) UU 28/2009 menyebut objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah atau bangunan.

Perolehan tersebut diantaranya dapat berasal dari pemindahan hak karena terjadi jual-beli, penunjukan pembeli dalam lelang, peleburan usaha, pemekaran usaha, dan hadiah.

Lebih rinci apa saja yang dikenakan tarif BPHTB sebagai berikut:

1. Jual beli
2. Pertukaran
3. Hibah
4. Waris
5. Hibah wasiat
6. Pemasukan dalam perseroan maupun badan hukum lain
7. Penunjukan pembeli saat lelang
8. Pemisahan hak yang menyebabkan peralihan
9. Terkait pelaksanaan putusan hakim dengan kekuatan hukum tetap
10. Peleburan usaha atau merger
11. Penggabungan usaha
12. Pemekaran usaha
13. Hasil lelang dengan non-eksekusi
14. Hadiah

Adapun jenis hak dasar yang menjadi objek BPHTB meliputi hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan hak pengelolaan.

Meski memiliki cakupan objek pajak luas, tidak semua perolehan hak atas tanah dan/atas bangunan dikenai BPHTB.

Syarat BPHTB

Ketika seseorang melakukan jual-beli tanah atau tanah berikut bangunannya, maka berikut persyaratan BPHTB yang harus dipenuhi:

1. Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB.
2. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) PBB untuk tahun yang bersangkutan.
3. Fotokopi KTP wajib pajak.
4. Fotokopi Surat Tanda Terima Setoran (STTS)/struk ATM bukti pembayaran PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) untuk 5 tahun terakhir.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah seperti sertifikat, akta jual beli, letter C atau girik.

Apabila Anda mendapatkan tanah atau rumah untuk hibah, waris, atau jual-beli waris, maka syarat BPHTB sebagai berikut:

1. SSPD BPHTB.
2. Fotokopi SPPT PBB untuk tahun yang bersangkutan.
3. Fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) wajib pajak.
4. Fotokopi STTS/struk ATM (Anjungan Tunai Mandiri) bukti pembayaran tarif PBB untuk 5 tahun terakhir.
5. Fotokopi Bukti Kepemilikan Tanah, seperti sertifikat, akta jual beli, letter C, atau girik.
6. Fotokopi Surat Keterangan Waris atau Akta Hibah.
7. Fotokopi Kartu Keluarga (KK).

Nah demikian penjelasan rumus menghitung BPHTB hingga persyaratan yang harus dipersiapkan. Semoga bermanfaat ya!