Tips Konsumen Hadapi Developer Perumahan Bangkrut!

 Tips Konsumen Hadapi Developer Perumahan Bangkrut!

Ilustrasi. (Foto: WG)

BOGOR, WartaGriya.Com – Meskipun tak sedikit pemasaran secara inden menjadi salah satu pilihan, tapi saat developer perumahan bangkrut menjadi insiden yang berdampak kerugian bagi konsumen.

Kendati harga yang ditawarkan relatif murah serta bakal naik disetiap bulan. Hal tersebut tentu akan menciptakan FOMO atau fear of missing out. Ini adalah strategi marketing yang baik.

Unit real estate cepat laku sedangkan pengembang tidak memerlukan dana besar karena uang yang dibayarkan konsumenlah yang dipakai untuk membangun rumah.

Tapi beli rumah dengan cara inden tak selamanya menguntungkan. Ada saja beragam macam resiko yang harus ditanggung konsumen.

Apalagi tak bisa dipungkiri banyak oknum perusahaan properti yang nakal dan tak melaksanakan tanggung jawabnya.

Sehingga menghentikan proyek pembangunan sampai menjadi mangkrak saat mereka pailit atau bangkrut.

LANGKAH KONSUMEN PROPERTI

Kemudian bagaimana jika pengembang terjadi pailit atau bangkrut?

Pastinya, begini langkah -langkah yang harus ditempuh konsumen properti mengamankan kepentingannya ketika pengembang dinyatakan bangkrut.

Pasalnya, konsumen harus tetap membayar cicilan KPR sementara properti yang dibelinya tidak dapat ditempati atau menjadi harapan investasinya.

Terlebih biasanya pengembalian kerugian dari pemberesan boedel pailit besar kemungkinan nilainya sangat kecil.

1. Tagihan Tim Kurator

Pasca pengembang diputus dalam keadaan pailit, maka konsumen properti harus secepatnya mendaftarkan tagihan kepada Kurator.

Bahkan batas akhir, konsumen properti mendaftarkan tagihan selambat-lambatnya pengajuan tagihan yang sudah diputuskan dalam amar putusan pengadilan.

Batas waktu pendaftaran tagihan bisa diperhatikan dalam pengumuman putusan pailit di surat kabar atau situs berita di internet

Sebelum mendaftarkan tagihan, konsumen pastikan kembali transaksi pembelian properti yang dilakukannya dengan pengembang.

Kemudian, transaksi dimulai dari pembayaran tanda jadi (booking fee), pembayaran uang muka (down payment) dan pembayaran tunai bertahap (cash termin), pembayaran tunai keras (cash) atau pembayaran lewat fasilitas KPR/KPA.

Selain itu, pastikan lagi dokumen yang menjadi bukti bertransaksi dengan pengembang. Semua dokumen tersebut wajib asli.

Dokumen bukti pembayaran transaksi ada yang masih berupa Kuitansi, Surat Pesanan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), masih Akta Jual Beli (AJB) atau sertifikat hak atas tanah sudah dibalik nama ke atas namanya sendiri.

Dokumen-dokumen ini menjadi bukti untuk memastikan kedudukan konsumen properti yang bangkrut apakah kedudukannya masih sebagai kreditor konkuren atau sudah bebas dari risiko hukum PKPU/Kepailitan.

Lebih Cepat Lebih Baik

Selanjutnya, lebih cepat lebih baik yaitu mendaftarkan tagihan tersebut. Konsumen bisa antisipasi jika masih ada kekurangan berkas yang diperlukan ketika pendaftaran tagihan.

Selanjutnya, berkas pengajuan tagihan dilampirkan juga bukti yang cukup.

Dokumen yang dibawa merupakan dokumen asli serta foto kopi identitas diri.

Sertakan juga kuitansi pembelian, perjanjian pengikatan jual beli, perjanjian KPR/KPA serta rekening koran pembayaran angsuran KPR/KPA.

Besarnya tagihan adalah sebesar nilai pembelian properti yang sudah dikeluarkan.

Ketika pembelian properti ada komponen tanda jadi (booking fee), uang muka (down payment), KPR/KPA bank serta beban-beban biaya lainnya.
Harus benar-benar diingat, setelah pengajuan pendaftaran tagihan, konsumen meminta Tim Kurator untuk memberikan tanda terima pendaftarannya.

Secara keseluruhan, kreditor wajib menyerahkan piutangnya masing-masing kepada Kurator.

Pada penyerahan itu juga dilampirkan perhitungan atau keterangan tertulis lainnya.

Kemudian, seiring berjalannya waktu kepailitan tuntutan memperoleh pemenuhan perikatan dari harta pailit yang ditujukan terhadap debitur pailit, hanya bisa diajukan melalui pendaftaran piutangnya untuk dicocokkan.

2. Membentuk Persatuan Konsumen Properti

Organisasi persatuan konsumen atau Paguyuban konsumen diwujudkan dalam bentuk group media sosial seperti WhatsApp (WA).

Biasanya tak sedikit lalu lintas informasi dapat diperoleh melalui group ini.

Kesadaran mengamankan kepentingan dengan bekal pengetahuan yang cukup dari konsumen sangat menentukan hasilnya.

Belum tentu seluruh konsumen properti memiliki cara pandang yang sama menyikapi putusan pailit terhadap pengembang karena tergantung status masing masing konsumen.

Cara Membedakan Konsumen;

  • Konsumen yang masih membayar booking fee dan down payment
  • Konsumen yang sudah membeli secara tunai bertahap
  • Konsumen yang membeli melalui fasilitas KPR/KPA perbankan.

Konsumen perusahaan properti yang bangkrut pada prinsipnya kedudukan masih sebagai kreditor konkuren yang berada di bawah kreditor seperatis dan kreditor preference.

Kreditor seperatis adalah jenis kreditor yang menguasai jaminan kebendaan seperti hak tanggungan atau fidusia seperti perbankan.
Sedangkan kreditor preference misalnya Negara yang berhak atas pembayaran pajak debitur yang tertunggak.

3. Mengikuti Proses Rapat Kreditor

Ada beberapa rapat-rapat kreditor dalam proses Kepailitan.

Kreditor dapat menghadirinya sendiri atau melalui kuasa kepada pihak lain yang diberikan secara khusus untuk kepentingan itu.

Rapat kreditor pertama tentang penjelasan oleh Tim Kurator bahwa Pengembang selaku debitur dalam pailit dengan segenap konsekuensi hukumnya.

Salah satu konsekuensi hukumnya perseroan dalam melakukan tindakan hukumnya tidak berwenang lagi.

Tindakan hukum pengurusan terhadap harta kekayaan hanya dapat dilakukan oleh Tim Kurator yang diangkat oleh Pengadilan Niaga.

Rapat kedua agendanya verifikasi utang atau pencocokan utang.

Rapat ini bertujuan untuk menghimpun tagihan kreditor serta status kedudukan utang debitur.

Contoh Kasus Konsumen KPR Rumah Inden

Pada saat konsumen beli rumah atau apartemen yang sedang dicicil masih dalam proses pembangunan sedangkan pengembang tak bisa melanjutkan proyek akibat bangkrut atau diputuskan pailit.

Oleh karena itu, nasabah hanya memegang Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang ditandatangani perusahaan properti tersebut.

Meskipun begitu, objek properti masih menjadi milik pengembang dan belum beralih kepemilikan.

Kasus terburuknya, properti yang dicicil bisa menjadi bagian dari boedel pailit yaitu obyek tersebut dinyatakan pailit dan dikuasai oleh tim kurator untuk dibagikan kepada kreditor.

Seperti diatur pada pasal 37 ayat (1) UU Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UU KPKPU).

Pasal itu menyebutkan, apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan pailit, dan dalam hal pihak lawan yang dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi.

Melalui adanya pasal tersebut maka apabila pengembang mengalami pailit atau bangkrut maka PPJB akan dihapus alias batal.

Dengan begitu tuntutan bisa diajukan ke pihak pengembang karena kerugian yang dialami ketika proses KPR sudah berjalan, tapi rumah tidak jadi diselesaikan.

Sebagai debitur atau konsumen KPR, nasabah harus tetap ingat bahwa PPJB yang sudah dihapus tidak serta-merta menghapuskan perjanjian kredit nasabah kepada bank.

Segala kewajiban pembayaran pokok dan hutang masih tetap berlaku dan harus dijalankan.

Lantas, bagaimana jika debitur tidak bisa melaksanakan kewajibannya (wanprestasi) untuk menyelesaikan cicilan KPR pengembang yang pailit?

Menurut pasal 1244 – 1245 KUH Perdata, wanprestasi yang disebabkan oleh keadaan memaksa tidak mewajibkan debitur mengganti biaya, rugi, dan bunga.

Berkat aturan tersebut, pengembang perusahaan properti yang bangkrut masuk ke dalam kategori keadaan memaksa karenanya konsumen yang mengalami kasus tersebut tidak perlu mengganti biaya apapun. Bahkan, bisa meminta ganti rugi kepada pengembang terkait.

Related post

Leave a Reply

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *